Как избежать ошибок при выборе земельного участка для строительства дома

Обновлено:

Вы выбираете земельный участок для строительства собственного жилого дома. Смотрите традиционные деревни и новые коттеджные поселки? Исколесили всю округу и не знаете, на что решиться?

При выборе участка вы будете учитывать многие факторы, руководствуясь своими желаниями и возможностями.

В том числе и такой фактор: можно ли будет  построить индивидуальный жилой дом именно на этой земле?

Где можно и нельзя строить дом

В этой статье рассмотрим некоторые случаи, когда на всем земельном участке или на его части нельзя строить дом. Юридических аспектов процедуры покупки участка, строительства и регистрации жилого дома в этой статье я не буду касаться.

Продавцы земли зачастую сами не владеют информацией, можно строить дом на продаваемом ими участке, или нет. Они, например, продают землю со стареньким домом, который был оформлен в собственность по амнистии.

Но, новый дом вместо старого на этом участке, возможно, построить нельзя. Особенно часто это бывает в деревнях, в исторической застройке.

А вот очередной  проект современного поселка.

Современные коттеджные поселки более безопасны в этом отношении, поскольку они проходят стадии проектирования, общественных слушаний, постановки каждого земельного участка на кадастровый учет.

Давайте разберемся, что нужно знать при выборе земельного участка для строительства. Поговорим о том, что необходимо учитывать при выборе места для будущей усадьбы. Что нужно знать, чтобы не пропали ваши денежки?

Планировочные ограничения

Если просто сказать, то планировочные ограничения - это ограничения по использованию территории. Ограничения могут быть антропогенного и природного характера.

Антропогенные - это ограничения, связанные с деятельностью людей, с построенными заводами, зданиями и сооружениями.

Природные - это ограничения естественного характера, не зависящие от человека.

Расскажу о наиболее часто встречающихся.

Санитарно - защитные зоны

Земельный участок может оказаться в санитарно-защитной зоне (СЗЗ) промышленных и коммунальных предприятий. Санитарно-защитная зона предназначена для озеленения (озеленение должно составлять не менее 60% площади СЗЗ), а также может быть использована для строительства дорог и возведения некоторых объектов. Но для индивидуального жилищного строительства ее использовать нельзя.

Вот размеры СЗЗ для некоторых предприятий (по СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов»).

  • Птицефабрика с содержанием более 400 тыс. кур-несушек и более 3 млн. бройлеров в год – 1000 м.
  • Мусоросжигательные заводы  мощностью до 40 тыс.т/год – 500 м.
  • Промышленные объекты по добыче каменной поваренной соли – 300 м.
  • Тепличные и парниковые хозяйства – 100 м.
  • Производство обуви, химчистки – 100 м.
  • Автозаправочные станции для заправки грузового и легкового автотранспорта жидким и газовым топливом – 100 м.
  • Хранилища фруктов, овощей, картофеля, зерна – 50м.

Охранные зоны инженерных коммуникаций и инженерных сооружений

Под участком или рядом с участком, в земле, могут быть проложены инженерные сети, о которых не знали или забыли нынешние владельцы земли. Эти инженерные сети имеют охранные зоны, внутри которых нельзя возводить капитальные строения.

Например, расстояние от стен здания до газопровода высокого давления - 7 м, до сети водопровода - 5 м, до сети канализации - 3 м, до теплотрассы в канале - 2 м.

От наземных сетей и сооружений тоже есть расстояния: например, охранная зона линии электропередач 35 кВ составляет 15 м, насосной станций водопровода - от 15 до 20 метров в зависимости от мощности, трансформаторной подстанции - 10 м. 

Рассмотрим чертеж земельного участка неправильной формы с проходящей по нему ЛЭП-6кВ. Предполагается построить жилой дом с размерами в плане 12х13м.

На этом чертеже видно, как линия электропередач 6 кВ, охранная зона которой составляет 10 м,  заняла половину участка. Но дом все - таки удалось "втиснуть" в оставшееся место.

Особое значение придается охране водозаборных сооружений. Для каждого из них назначаются несколько линии защиты, ширина которых зависит от многих факторов, в том числе от площади водосбора.

Обременения

На землю могут быть наложены обременения. Например, за вашим участком расположен другой участок с действующим жилым домом, и вы обязаны обеспечить к нему проезд по своему участку.

В этом случае на вашей земле будет отмечена полоса шириной не менее трех метров. по которой будет осуществляться проезд на соседний участок.

Это и есть обременение.

Или по вашему участку проходит государственная сеть связи. Тогда вы должны обеспечить неприкосновенность земли шириной 2 м в каждую сторону от сети. на этой полосе нельзя сажать деревья и кустарники, и, тем более, возводить сооружения.

Это тоже обременение.

Регламентируемые расстояния

Очень часто продаются земельные участки недалеко от кладбищ. В каждой деревне оно есть, если это историческая застройка, а не новый поселок. От кладбища регламентируется расстояние: 300 метров от его границы до стены жилого дома. После закрытия кладбища, через 25 лет после последнего захоронения, расстояние может быть уменьшено до 100 метров.

Охранные зоны и прибрежные защитные полосы рек, озер, прудов

Часть участка или полностью весь участок почти гарантированно  находятся в этих зонах, поскольку населенные пункты исторически возникают на берегах рек и озер.

В этих охранных зонах можно строить, только следует выполнять мероприятия по охране водных объектов от загрязнения, засорения, заиления в соответствии с водным законодательством.

Мероприятия заключаются, в основном, в сооружении водонепроницаемого септика для каждого жилого дома, а в идеале - поселковых очистных сооружений для сточных и дождевых вод. В общем, окружающую среду надо беречь! 

На фотографии река Карачан.

С эти делом у нас в Росси пока плоховато, а в деревнях и подавно: местные власти зачастую не следят за сточными водами, и,  тем более,  не выделяют денег на очистные сооружения.

Прибрежные защитные полосы входят в состав водоохранных зон. В их границах запрещается: распашка земель, размещение отвалов грунтов, выпас животных.

Особо охраняемые природные территории, объекты культурного наследия

Особо охраняемые природные территории редко продаются для индивидуального жилищного строительства, поскольку это, как правило, огромные природные заповедники.

Объекты культурного наследия встречаются: может быть, на этой земле было поселение неандертальцев.

Примеры неудачного выбора земельного участка

Первый случай.

Совхоз решил продать часть своих земель под малоэтажное строительство, и даже изменил их назначение: перевел земли из земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений. Для справки: малоэтажная застройка – это застройка домами от 1 до 3 надземных этажей.

И добросовестный предприниматель купил у совхоза участок земли размером в несколько гектаров. Для покупки земли он взял кредит в банке.

По бизнес - плану он должен был сделать проект застройки, распланировать участки, проложить дороги и инженерные коммуникации, а затем продать готовые земельные участки людям.

Он выполнил топографические и геологические исследования. С этими документами (свидетельство о собственности на землю, топография и геология) пришел к нам в проектную организацию и заказал проект малоэтажной застройки.

Мы, как всегда с воодушевлением, взялись разрабатывать концепцию поселка, только попросили заказчика принести из местной администрации «Градостроительный план земельного участка» (градплан).

Через месяц градплан был готов. Градплан состоит из нескольких листов, и один из листов – это план участка с обозначением СЗЗ, существующих инженерных сетей и всяких ограничений.

Так вот,  на чертеже с планом участка по диагонали, жирной полосой была начерчена сеть канализации диаметром 3.0 м. Пришлось свернуть все проектные работы, поскольку на этой территории отступ от сети "съел" значительную территорию и разделил площадку на два треугольника.

Второй случай. 

Купленный земельный участок полностью оказался в санитарно-защитной зоне автобусного парка, разрешение на строительство новому хозяину не дали, несмотря на то, что на участке стоял старенький дом, подлежащий сносу.

Получается, лет тридцать-сорок назад дом построили просто так. Разрешений никаких не надо было, а сейчас строить нельзя, потому что в санзоне!

Кстати, с августа 2018 года разрешение на строительство индивидуального жилого дома получать не нужно. Это не значит, что на своем участке можно строить все, что угодно, нет!

Но, все-таки процедура упростилась: необходимо уведомить районную администрацию о том, что вы хотите построить дом такой-то площади и высоты, и все дела! Через 10 дней администрация вам должна ответить в письменном виде, что согласна, стройте!

Конечно, сейчас некоторые товарищи, которые хотели пятиэтажку построить на земле в деревне, начнут возмущаться, почему нельзя? Но тут уж ничего не поделаешь!

Третий случай.

Купленный земельный участок вблизи реки Волга оказался в зоне подтопления с обеспеченностью 1%. Один процент  - это значит 1 раз в сто лет.

Чтобы строить дома в этой зоне, по нормам необходимо сделать подсыпку земли на определенный уровень или построить обваловочные дамбы.

Так как местные власти не собирались строить никакие дамбы, то и разрешение на строительство жилого дома не дали. Сажай сад и огород!

Понимаю людей, которые хотят построить дом на берегу реки! Это так красиво, виды потрясающие! Любуешься каждый день! Но я бы не стала все-таки рисковать, особенно, если берег низкий.

На высоком берегу безопасно в смысле подтопления, но тут свои минусы: сильные ветра с реки. 

Примеры удачного выбора земельного участка

Первый пример.

Молодой архитектор с женой и дочкой четырех лет подбирал участок с такими характеристиками: не дальше 10-ти километров от города, не меньше 15-ти соток, с инженерными сетями вблизи.

Поле мониторинга продаваемой земли нашелся подходящий участок, только с двумя недостатками: всего 12 соток, и со значительным уклоном.

Тем не менее было принято решение купить землю, а сильный уклон хозяин использовал с толком: построил дом с цокольным этажом.

И сделал дополнительный выход из цокольного этажа в сад, на низкую сторону участка. Там сделал зону барбекю и игровую зону для детей. 

Классно получилось! Ну что вы хотите, он же сам архитектор, сам придумал дом, красавчик!

Второй пример.

Напишу про свою ситуацию. Мы с мужем в возрасте 50-ти лет задумали переехать из города в деревню, чтобы на пенсии жить на земле, и чтобы часто в гости ездили дети и внуки.

Искали 10-15 соток недалеко от города, с электросетями, водопроводом, и хорошими соседями. Соседи - это важно!

Наконец нашли 15 соток со снесенным домом,  оставшимися сараями и всеми коммуникациями.

Были недостатки: по границе участка стоял гараж соседей, они построили так, потому что экономили свою территорию, понятно! На вопрос, почему так построили, отвечают: все так строят! Ну ладно.

Второй недостаток: ширина участка всего 15 метров. Значит, при отступе с каждой стороны по 3 метра остается всего 9 метров.

Вот проект жилого дома на узком участке.

Третий недостаток: цена заоблачная, потому что близко к городу. Но близость к городу иногда знаете чем хороша? Не только тем, что близко ездить на работу. Подвозка стройматериалов обходится значительно дешевле, чем везти в глушь.

Но идеальных мест не бывает. Решили купить. Сейчас не жалеем, построили дом 9х18 метров и живем.

Кстати, примерно через два года после покупки обнаружился еще один недостаток. Оказалось, что в саду у "хороших" соседей, которые по границе построили свой гараж, в пяти метрах от нашего дома расположен колодец канализации, негерметичный и дырявый.

У нас строительство в самом разгаре, менять что-либо поздно! Мы были в шоке: прямо под наш дом текут сточные воды! По нашей просьбе недавно убрали, спасибо!

Градостроительный план ЗУ | сведения о земельном участке

К чему я веду? Вы, как честный покупатель, не можете знать ВСЁ о земельном участке, который собираетесь приобрести. А местная администрация знает!

По закону собственник земли имеет право обратиться в свою администрацию (или в МФЦ) и заказать Градостроительный план (ГПЗУ) на свой участок. Документ состоит из нескольких листов и выдается бесплатно в течение месяца.

Из градплана  вы узнаете, какое назначение у земли, какие особенности и обременения, что можно строить и что нельзя, и  какие правила землепользования и застройки необходимо учесть.

Слухи о том, что соседям разрешили строить на их участке дом, вам не помогут. Потому что по вашему участку может проходить какая - нибудь граница какой - нибудь зоны, а до их участка она, например, не дошла.

В период выбора земельного участка можете попросить продавца показать вам градплан на земельный участок. Если у него нет, то пусть закажет!

Да, это займет месяц, но зато убережет ваши нервы и деньги. И потом, выбор земельного участка обычно долгий процесс,  занимает несколько месяцев, так что месяц на градплан ничего не изменит.

Если вы захотите сами собрать сведения о земельном участке, тот вам придется перелопатить много документов и чертежей. Названия этих документов вы не знаете. И где их взять, также не знаете.

Очень советую: заказывайте, читайте и изучайте градостроительный план земельного участка!

Как читать и понимать этот документ, я написала в следующей статье. Еще, возможно,  будет статья о соблюдении противопожарных и санитарных норм при строительстве индивидуального жилого дома.

Заключение

Надеюсь, что я подробно написала о планировочных ограничениях для земельных участков. О том, как узнать о нормах строительства на конкретной территории. И как не ошибиться при выборе участка для строительства своего дома.

Если вы получили градостроительный план на свой земельный участок, то понять его поможет эта моя статья

Напишите, пожалуйста, в комментариях, с какими достоинствами и недостатками земли вы встретились при выборе? Что вызвало наибольшие споры и раздумья?

4 комментария

Аватар комментатора Андрей Автор: Андрей

Ирина, чувствуется, что Вы большой профессионал в своем деле. Статья будет полезна всем, кто задумался обзавестись загородным участком.

Аватар комментатора Ирина Боронкина Автор: Ирина Боронкина

Спасибо! Еще напишу статьи про ориентацию жилого дома по сторонам света, про соблюдение санитарных и противопожарных норм при строительстве своего дома. Про многоквартирные дома не буду писать, поскольку ими занимаются проектные группы. А индивидуальные дома жалко: хозяин строит из головы, почти ни с кем не советуясь, и, как следствие, допускает очень много ошибок.

Аватар комментатора Екатерина Автор: Екатерина

Надо нам тоже град план заказать, значит :)

Аватар комментатора Ирина Боронкина Автор: Ирина Боронкина

Здравствуйте! Я рада, что моя статья пригодилась. Вопросы есть?

Оставить комментарий

Отправить комментарий Отменить

Сообщение